1. 深圳二手房参考价政策：参考价“药效”猛
“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(化名)打趣道。
2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年的时间过去了。这一年，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……
可以说，深圳楼市的拐点效应彰显。如今，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。进入2022年，二手房参考价将何去何从?
“只涨不跌”预期不再
在发布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”，例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。
随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价。紧接着，深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行贷款标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。当时，深圳相关部门对此解读为，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
在罗华看来，二手房参滑锋闹考价的威力体现在几个方面：成交量大幅减少、价格松动。更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。
二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连信罩续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。
除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，特别是被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中心的数据显示，假设房源参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明当时成交价远远高于参考价。从去年8月开始，偏差值10%以内的房源占比显着提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。
“学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价格比一年前跌了30%。”罗华告诉记者，“大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多。”不过，在他看来，参考价时代带基誉来的最大变化，还是买卖双方的心理出现微妙变化：不再盲目相信房价“只涨不跌”。“其实深圳的购房需求仍在，只是许多人都变谨慎了，不再像以前那样盲目。”罗华说道。
二手房参考价何去何从
除了最早推出参考价的深圳，上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。
值得注意的是，粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实施了二手房参考价政策，周边城市联动调控似乎成为方向。乐有家研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪异常浓厚，而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌。
房企变局、密集调控、政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词。与去年年初不同，自去年年底以来，一些城市开始推出稳楼市的政策，包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策等。在这样的新背景下，二手房参考价何去何从?
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，参考价实施的力度会有所降低，因为市场已经明显回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定，稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳定也会带来不利的影响。而且，现在整个新房市场“卖一买一”的购房需求占主导，如果二手房市场继续下行，对新房销售也非常不利。“我预计，2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大，或将保持现状。”
研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前情况来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。
“现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎。
2. 深圳二手房参考价被曝要调整，专家对此是如何解读的
专家表示二手房参考价的历史任务已经完成，所以不管是否调整二手房的参考价，甚至退出二手房的参考价，二手房指导价对整体的深圳市场的房地产行情的影响不会太大。
在深圳出台了二手房参考价之后，深圳地区的房价迅速被遏制下来。在此之后，深圳的一手房价格也受到了不同程度的影响，这直接导致深圳的各个楼盘的价格出现了10%左右的跌幅。为了进一步稳定深圳的房地产行情，深圳才会主动上调二手房的参考价。
一、深圳将会上调二手房参考价。
在深圳的二手房参考价出台了一年之后，深圳将会主动上调二手房参考价，上调的幅度是3%~5%。在这个措施还没有正式出台之前，很多人发现深圳的房价已经出现了不同程度的上涨，有些二手房的价格甚至已经暴涨了10%。
3. 深圳二手房新政24小时
不到24小时，深圳二手房价格新政的蝴蝶效应正在显现。
2月8日，深圳房产经纪人谢朋（化名）经历了跌宕的一天。上午10点，他与客户约好下午到龙华区金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂等小区看房，冲刺春节销售窗口期。
中午12点，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，深圳住建局将建立二手住房成交参考价格发布机制，定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。同时，深圳住建局发布《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》（下称《价格表》）。
在《价格表》中，金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂的参考价分别为，5.6万元/平方米、5.5万元/平方米、6.5万元/平方米，但根据谢朋此前了解的价格，金地梅陇镇四期和阳光新境园的市场价区间都是7-7.5万元/平方米，绿景香颂的市场价区间则为8-8.5万元/平方米。
由于市场价与参考价之间存在较大差异，再加上客户仍处于初期看房阶段，做不到在看房当天网签，谢朋与客户商量，先看政策执行情况及后续市场反应，再决定下一步的看房计划。
下午5点，谢朋所在的房产中介公司深圳地区负责人参加深圳主管部门召开的紧急会议，会议要求中介公司下架高于参考价的房源，中介个人不得在社交媒体发布高于参考价的房源。谢朋透露，参会机构包括评估公司与各大中介机构负责人，影响甚广。
晚上8点，深圳贝壳、乐有家等机构陆续发布通知，深圳各门店以二手房成交参考价为基准，橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源。同时，多家公司提醒，2月8日必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动。
晚上10点，深圳贝壳、Q房网、乐有家等中介机构陆续下架高价房源、屏蔽成交价与挂牌价。谢朋透露，2月8日晚不少同行连夜打网签合同，以避免二手房参考价机制带来的成本增加。
直到目前，各大银行均未调整贷款政策，新政的执行细则也尚未出台，中介、购房者、投资客、开发商等都在焦虑地等待结果。
五大中介屏蔽二手房价格
一夜之间，深圳贝壳、Q房、乐有家、中原和美联物业等五大中介机构的价格都“失踪”了。
时代周报记者发现，五大中介机构的网站和App，所有二手房源挂牌价和成交价都显示“暂无价格”。
2月9日，深圳市房地产中介协会发文提示，各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。同时，提示各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。
“整个二手房交易产业链都会受到影响。参考价机制出来后，之前进行贷款评估的评估公司彻底凉了。如果强制执行，市场将进入长时间的冰冻期，中介业务也要遇冷。按参考价评估房产，经营贷也会受挫……”谢朋表示，二手房价格参考机制影响范围广，但对市场的影响程度关键还是要看执行细节。
购房者战场转移
2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋对政策进行解读时表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，参考价也将会跟随市场变动进行更新。
多名业内人士向时代周报记者表示，二手房参考价机制的市场效力，关键在于银行是否按照参考价发放贷款。
同日，时代周报记者从多家大型商业银行获悉，到9日下午3点，均未收到调整政策的通知，贷款规则按照原政策执行。
一位银行个贷经理对时代周报记者表示，该行会让客户签订风险意向书，知晓参考价详情，再由客户选择是否按照市场价贷款。
银行的执行细节尚未出台，引发的一系列市场反应已在发酵。
二手房价格参考机制落地，准备购置首套房的刚需客萧李（化名）松了一口气。
萧李认为，如果没有政策，二手房价格将继续上涨甚至跳涨，首付也会水涨船高。下一步，萧李计划转战新房。
“单价4-5万的二手房，大都是小区没有花园，楼龄老旧，车位不足，物业形同虚设。目前二手税费高，要是到时候首付又提高，真刚需不会考虑二手。”萧李表示，若银行贷款按照参考价执行，参考价少于市场价部分可能要增加在首付上，因此二手房没有优势可言。
“老铁们，有靠谱的回迁房渠道介绍给我。”2月9日，深圳房产投资客黎华（化名）开始将目光瞄准回迁房。回迁房即开发商征收土地后赔给原业主的房子，不需要购房名额、且允许上市销售，价格低于市场价，但需要一次性付款。
在黎华看来，若二手房价格参考机制强制执行，则二手房的首付成本将增加，利润空间将减少。同时，在查流水、查假结婚、查购房款来源等组合拳下，深圳“打新”难度太大，买到的确定性减少。
“如果二手房首付要增加，我们不如全款买回迁房，还更便宜些。”黎华计划，春节后在回迁房市场上寻找机会。但他同时也担心，深圳商品房市场门槛提高后，大多数人挤进回迁房赛道，会将回迁房价格抬高。
二手房价格参考机制对市场影响几何？
2月8日，深圳中原董事总经理郑叔伦发文表示，管理二手房价的复杂程度比新房大很多，管控难度非常大。住建局通过公布参考价，会让市场在透明的场景交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走。但参考价比市场实际成交价格低不少，所以在执行起来会有一定的难度，如果离成交价比较接近，执行起来难度不大。
“参考价更多是表态，告诉市场政府要开始管控二手房价。下一步，不排除政府会考虑按照参考价去贷款、过户，公布参考价只是第一步。”郑叔伦表示。
4. 深圳半年内9次调控楼市，今年市场将进入稳定期
对比其他一线城市，2020年深圳楼市在疫情恢复之初率先出现上涨。
2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7万套，其中住宅成交14.1万套，成交量为近五年内新高。但是，在成交量创新高的同时，对深圳楼市而言，其也在2020年迎来全面整治。
深圳在近半年时间内频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
2020年深圳二手房“被哄抬”与新房“打新热”
深圳楼市掀起买房热潮还要从2019年下半年说起。
使得深圳楼市迅速升温的导火索包括了深圳开启建设“先行示范区”以及深圳调整普通商品住房认定标准。
2019年11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。
深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。
2020年初，深圳楼市在新冠肺炎疫情影响下短暂停下脚步，但在疫情恢复之初，深圳楼市就率先回温。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，创下16个月以来的新高，同比增加25.9%。与此同时，业主“抱团涨价”“挂牌价格虚高”的问题不断显现。
这也使得深圳市住建局于2020年5月出手——对房地产中介机构进行现场检查，对部分挂牌价明显高于真实成交价的房源全部下架。
深圳贝壳研究院指出，2020年深圳二手房在上半年复苏超预期，但在下半年调控后回归理性。
数据显示，2020年3月疫情有效控制后，楼市持续复苏，7月份二手房网签13407套、达到月度高峰；“715”新政出台后市场再次回归理性，平均在6000套左右。房价方面，深圳贝壳研究院价格精准指数显示，市场活跃上升期3-7月指数涨幅较大，新政后价格涨幅明显放缓，8-12月稳定在2%以内。
但是，二手房与新房的价格倒挂也催生了新房“打新热”。2020年，深圳刚需楼盘增加，以及政府制定的严格的价格指导机制等因素影响，引发打新热潮。
“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题，甚至有不少购房者“借名打新”。打新热潮持续至今，但引起政府关注。
近期，深圳市住房和建设局对认购项目弄虚作假的相关人员，暂停网签、使用公积金贷款等资格。同时，深圳将调控获利集中在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。这使得部分“投机者”知难而退。
半年内9次出台楼市调控政策
深圳楼市降温与楼市收紧调控息息相关。深圳于2020年7月开始加码楼市调控抑制楼市过热。
致使二手房回归理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。
随后，深圳频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
据不完全统计，半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策。
“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。
除此之外，9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。
9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。
10月份，又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷，严防资金违规进入楼市。
2021年初，深圳延续调控收紧模式，接连出手调控市场。同时，对二手房市场的管控也逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
据证券时报报道，参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
2021年深圳楼市“进入稳定期”
深圳贝壳研究院报告指出，深圳房地产市场经历了2019-2020年的上升期，2021年预计进入一个稳定期。调控政策的持续不放松，是市场稳定重要基础，而购房需求的总体旺盛，亦将支持市场向前发展。
新房方面，供需维持相对旺盛。2020年居住用地供应增加、旧改建设推进，为今后的供应提供了保障，2021年“供应大年”还将延续，其中刚需楼盘的供应占据主导地位，局部区域改善供应增加。同时，“打新”需求依旧存在，一是购房者对新房的天然青睐，二是新房、二手倒挂现象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面，市场走势更加稳健。一是“715调控”及2021年初进行细化，调控持续严厉，进一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715调控”二手房市场降温、购房需求释放稳定，朝着理性的方向发展；三是高价区域需求减弱，中低价区域、刚需房源占比上升，一定程度弱化了热点片区，能有效平抑价格上升的预期。但是，深圳房地产中，二手房市场的主导地位不会改变（即占70%左右），主要是二手房的片区选择、小区选择、价格选择更加丰富与多样化，可以满足不同购房者的需求，同时交易的周期较短，能够满足那些迫切的购房需求。
5. 指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半
深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。
原本计划在2021年2月初签定购房合同的齐女士，因为突入起来的参考价政策导致贷款首付比例变高，因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源，现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。
同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数，截至2022年2月8日，该政策已经实行满一年，而这一年，政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。
月度成交刷新近10年历史新低
近日，深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。
这意味着，深圳二手缺团轮商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。
实际上自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。
从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。
二手房价已连跌8个月
深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。
据乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。
成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。
深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者，他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源，降幅较最高点低2、300百万的也有。
学区房价格松动
百花片区应该是称得上深圳最为着名的学区，这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕，是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年，但二手房指导价出台之前，百花曾或昌一次次刷新深圳学区房成交榜。
只是指导价政策落地一年后，加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花再不复昔日辉煌，甚至网传去年半年内伏信百花的成交惊现个位数。
比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园，目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万，折算每平方米13.9万，接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。曾爆出以30万 成交的国城花园，在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。
除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。
6成二手房接近指导价卖掉
据乐有家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%，相当于每卖出10套房源，就有近6套房源是接近指导价成交的。
分片区来看，据深圳中原研究中心数据，2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外，还有一个重要的原因，龙岗区价格相对较低，受参考价的影响较小。目前，龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。
另据中原数据显示，2021年分片区成交Top10的小区中，罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的，高达108套，其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。
对于这样的变化，业内人士认为，经过了一年的洗礼，目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格，只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。