⑴ 比小产权房安全深圳回迁指标房诱惑大
近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，其中不乏包含众多小产权房的城中村更新项目。
在深圳高房价的背景下，有一些投资客开始把目光聚焦在深圳庞大体量且价格较低的小产权房，在这其中，“回迁指标房”这种投资标的也越来越多，利益链逐渐浮出水面。
号称比小产权房“安全”搏拿乱
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介公司有些不一样：专门做城中村回迁指标房的买卖。
在他看来，现在市场上的小产权房价格虽低，但风险也高，而且一些看起来“高大上”的小产权房还没有拆迁的可能性。他们公司经营的城中村回迁房也是指那些城中村里无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获“这么跟你说吧，我跟你推荐的这些城中村房源，都是已经有开发商进驻并开始征集意愿，还有处于正式签约开始收房的阶段，现在买这些房其实买的是回迁权（期房），买下来跟村委确权，然后就跟开发商签约，还可以拿搬迁阶段的租金，而且这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说道。在他看来，除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻几倍”的诱惑
记者发现，“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛，微信公众号，甚至在闲鱼平台上挂卖销售。
“央企开发商，深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不需要深户，不需要5年社保，不占名额！3年交房一手开卖4.6万到5万一平！隔壁楼盘二手房已经4.5万一平，货量有限。”闲鱼上的回迁房买卖广告很是吸引人。
看着这些让人心动的广告词，问询的人也不在少数。有房产中介跟记者推销时，“描绘”出这么一个时间表：绿海城回迁房投资回报，现在买基档的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，那个时敏哗候就能卖到每平方米60000元。
陈乐用来游说客户的房源，看起来门槛更低，似乎更有吸引力：龙岗沙背坜回迁指标房，100万出头买70年拆迁红本期房，单价每平方米1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房，项目距3号延线梨园站约1.6公里，距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的城市之光，也是一个旧改而来的项目，未拆除重建之前那里的回迁房指标也就是每平方米七八千元左右，现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元，现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来卖，不过项目已经在建，所以现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说，现在白石洲的回迁指标房都要每平方米7万元，但看现在南山的高房价，白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者告诉记者，中介的口吻都是说只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。记者也向一家房企咨询，基本上只要村里认定，开发商也就认可了投资客的身份，但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。
合一城市更新集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。有房企城市更新部的工作人员告诉记者，即使在正常情况下，一个城市更新项目的转化周期就需要大概五年时间。其实，深圳大多数城市更新项目实质上进展并没有预期的顺利。
关于“如果拆迁补偿协议未签署，原村民就反悔了，怎么办？会不会存在一房二卖的风险？”对于这些问题，陈乐的回答显得模棱两可，“要是真的出现反悔情况，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到尽管周期漫长，但由于房源稀缺，需要花力气寻找，中介这门生意的规模还是越做越大。“3%佣金，我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%佣金，就是陈乐所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。
⑵ 深圳拆迁补偿标准明细2021
是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。深圳市搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)：搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
⑶ 深圳旧改2021拆迁补偿标准
深圳旧改2021拆迁补偿标准如下：
1、开发商旧改，一般比例是1：1赔商品房，最高1：3赔偿商品房；
2、政府棚改，一般比例1：1赔商品房，回迁房、需要补交地价或按照市场价赔偿现金；
3、土地整备，外地人只能赔现金。
拆迁流程：
1、确定拆迁范围；
2、现场设立拆迁办公室；
3、登记房屋信息；
4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。
拆迁一般有两种赔偿方案：一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。对于房屋所有者（本村村民）而言，当然希望赔偿款赔付给自己，但是对于购买了小产权房的小业主而言，也希望能得到相应的补偿。
【法律法规】
《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》
第五条 房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，承担下列房屋征收与补偿的具体工作：
（一）对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查；
（二）与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判；
（三）开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作；
（四）依法拆除被征收的房屋及其附属设施；
（五）房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织，均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。
房屋征收部门应当对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其在委托范围内实施的行为后果承担法律责任。