Ⅰ 深圳土地扩容，房价还会涨吗机构：深圳住房尚存三大矛盾
深圳市的房价逐年上涨，房价收入比、住房租售比显着高于国内其他城市。
近期《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》印发，明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。这一举措为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。
然而土地扩容，房价还会再上涨吗？
避免产生既不符合申请公共住房标准又无经济实力购买市场商品房的“新夹心层”
广东省珠海市国资委控制下的房地产综合服务提供商深圳世联行集团股份有限公司(世联行，002285.SZ)，10月16日发布报告认为，《实施方案》将为深圳解决居住用地供应不足、遏制房价过快增长提供新的保障。
自深圳市2018年拉开“二次房改”序幕至今，世联行认为，深圳住房领域尚存三大主要矛盾：
人口持续流入的住房需求旺盛与居住用地占比过低导致住房供给有限的供需矛盾；
城中村住房套数占比较高与住房保有率过低导致住房供给结构性失衡；
住房公积金贷款额度过低与房价逐年上涨的购房力度支持不足，可能会产生既不符合申请公共住房标准又无经济实力购买市场商品房的“新夹心层”。
世联行表示，可通过稳步推进土地管理制度改革，提升居住用地供应，改善供需矛盾；在理清相关产权权属、补缴相关罚款等前提下，稳步推进城中村住房入市交易，分流城中村 “改善型住房”需求；稳步推进住房公积金改革，提升购房支持力度，形成“高收入有市场满足、中等收入有住房公积金支持、低收入有公共住房保障”的阶梯化住房供给结构；稳步推进房地产税改革，通过增加持有环节的赋税抑制投机需求，通过影响人们对于房地产的预期稳定房地产市场运行，通过增加稳定税收来源降低土地出让金，一定程度上起到稳定房价作用。
“二次房改”构建公共住房建设筹集为主的住房供应体系
2018年8月，深圳市政府颁布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，拉开“二次房改”序幕，预计2018年-2020年深圳市住房建设筹集量为45.27万套，将房地产支柱产业地位转换为社会发展属性和民生幸福的重要支柱，核心是要建立起一套住房供应保障的长效机制。
《意见》重点解决三方面问题：一是供给主体多层次，明确房地产开发企业、住房租赁经营机构等八大供给主体；二是供应渠道多元化，明确新增建设用地、盘活存量用地等“六类十五种”建设筹集渠道；三是住房保障结构化，明确至2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中公共住房总量不少于100万套，系统构建商品房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 “4+2+2+2”的住房供应与保障体系。根据世联评估监测数据，截至2020年6月，相对于2013年1月，深圳二手房成交参考均价每平方米上涨42044元，上涨幅度达208.94%。在深圳存量住宅市场上，自2019年6月以来，更是实现13个月连涨。
在房价收入比方面，2020年6月深圳住房房价收入比为28.3，高于北京、上海、广州、杭州等城市，长期位于全国前三位。在租售比方面，2020年6月深圳住房租售比为1:668，略低于上海、杭州，高于北京、广州。
Ⅱ 引领中国房价的12个超级地段
每到一个城市，都想去这座城市房价最高的地段看看。因为从那里，大抵可以看出一个城市的“追求”是什么。
如果房价至高点在商务区，可能说明这座城市“一切向钱看”。如果是学区房，可能说明这座城市正为教育而焦虑。如果在山水之间，可能说明这座城市更注重享受当下。
通过贝壳网的公开数据，我们统计了北上广深等12个中心城市的房价地图，发现了12个引领中国楼市的超级地段。
这12个超级地段各有特色，有的在CBD，有的在学区房聚集区，有的在码农聚集区，还有的在山水之间。
01
先来看北京的房价地图：
本文所有图片和数据来自贝壳网
北京二手市场，房价最高的行政区是西城区，均价达到11.2万每平方米，其次是东城区（9.4万/m²）、海淀区（8.3万/m²）、朝阳区（6.5万/m²），最低的是密云区，2.1万/m²。
东西城是中央政务区，海淀是互联网聚集区，朝阳是中央商务区。三者的房价排名，反映出北京城在空间价值上的排序：政务第一，科创第二，商务第三。
政务区往往是名校聚集地，海淀因为大学多，教育也很强，所以北京的学区房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳，教育并不突出，这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。
从细分板块上看，位于西城区的金融街均价高达16.3万/m²，是北京房价目前最贵的地段。
有意思的是，金融街之所以最贵，靠的不是金融，而是学区，这里汇聚了全北京最牛的小学。
打开金融街板块的二手房源，那些卖到20万的房子，很多都是上世纪八九十年代的楼龄。
由于东西城和海淀太强，导致北京CBD的存在感较低，这种现象在沪穗深这类完全以经济建设为导向的城市，是不可想象的。
02
再来看上海的房价地图：
上海二手市场，房价最贵的行政区是黄浦区，均价达到9.6万/m²，其次是徐汇、静安，分别达到7.9万、7.7万，三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后，老城区并没有衰落。
均价最低的是金山区，位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定，均价达到3.5万/m²，说明上海和苏州的联系度，远超嘉兴。
作为上海城市新中心的浦东，均价5.6万，在全市只能排到第八位。当然，这是因为浦东很大，总计1210平方公里，相当于40个静安区了。这么大面积，均价仍能达到5.6万，也是相当厉害了。
从细分板块来看，上海最贵的房子，一般都和黄浦江有关，其中 最贵的地段是 黄浦滨江， 均价达到11.9万元/m² ，这里是浦西豪宅的精华地段，甚至比陆家嘴的均价（9.5万/m²）还高。
作为上海的城市封面，陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅，并没有很大优势。不过，上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。
03
再来看深圳的房价地图：
从二手市场看，深圳房价最贵的行政区是南山区，均价11万元/m²，超过上海黄浦区，仅次于北京西城区。
其次是福田区9.3万元/m²、宝安区7.7万元/m²、罗湖区6.2万元/m²。均价最低的是大鹏新区，3.7万元/m²，和4万也只有咫尺之遥。
从区域来看，以福田为界，西部片区的房价远超东部。 特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田，这一点让人刮目相看。
要知道，2010年深圳扩容之前，罗湖和盐田可是高大上的“关内”，宝安、龙华还是村镇般的“关外”。
从细分板块来看， 深圳房价最高的地段是深圳湾 ：
深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m²，超过了北京金融街。
深圳湾是什么地方呢？海景不如大梅沙，教育医疗不如罗湖，商务聚集度不如福田CBD，最大的优势是和高新企业近，大名鼎鼎的粤海街道就在这，汇聚了腾讯、阿里、网络、字节跳动等企业。
大约在2010年之前，深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房，说明那个时代的深圳人，对海洋是很向往的。而 如今，海景早已输给了生产力，靠近高新企业才是王道。
和北京、上海都不同，深圳是一个完全向钱看的城市。
所以整个深圳楼市的逻辑就是，房价完全由生产力决定，哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高，所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。
在深圳这个“一切向钱看”城市，买房一定一定要跟着产业走。
04
再来看看广州的房价地图：
从二手市场来看，广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价最高的行政区是天河、越秀，二者均价相当，均为4.7万元/m²，考虑到天河区面积三倍于越秀，所以实际上天河房价的首位度更高。
房价最低的行政区是从化，均价为1.2万元/m²。从化是广州的生态涵养保护区，属于限制性开发区域，和广州城区的距离也最远，其房价一直处在广州市场的末端。
从细分板块来看， 二沙岛是广州房价最高的地段 ，达到12万元/m²，其次是珠江新城（中区），达到8.7万元/m²。
总体来看，广州和上海的情况类似，最贵的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企业的房子远不如靠江贵。
越秀的学区房虽然也贵，但和珠江新城的江景房比起来，还差得远，这说明广州人对学区房的热情不算太高。
05
来看看杭州的房价地图：
从二手市场来看，杭州房价最高的行政区为上城区，均价为4.7元/m²，和广州天河、越秀相当。
房价最低的行政区是桐庐县，均价为0.92万元/m²。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”，中国的快递巨头除了顺丰，其他大多数都是桐庐人干出来的。
从细分板块来看， 杭州房价最高的地段是 学军 ，达到8.2万元/m²。学军不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州学区房聚集地。 这和北京很像，房价最高的都是学区房。
除了学区房，杭州最贵的房子基本都和西湖有关，钱塘江对杭州楼市的赋能，不如黄浦江和珠江。
所以，靠钱塘江的钱江新城CBD，房价在杭州的首位度并不高。
06
来看看天津的房价地图：
从二手市场来看，天津房价最高的行政区是和平区，均价高达5.5万元/m²，在天津的首位度很高，也高于广州天河与杭州上城。
从细分板块来看， 天津房价最高的地段是体育馆街 ，这里是天津学区房比较集中的区域。
07
来看看武汉的房价地图：
从二手市场来看，武汉房价最高的行政区为武昌区，均价为2.3万元/m²，大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。
武昌区是湖北省政府驻地，同时也是武汉学区房最集中的区域。
从细分板块来看， 武汉房价最高的地段是水果湖 ，均价达到3.2万元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。
除了水果湖，武汉楼市还有一个醒目的板块，那就是光谷，这里是武汉高校和高新企业最集中的区域，楼市随之火热，完全不输江景房。
总体来看，武汉原本就是三个城市的合体，所以市区的房价比较均衡，特别是长江两岸的房价旗鼓相当，这在大城市中比较罕见。一般来说，有大江穿梭的城市，江河两岸的发展都是不均衡的。
08
来看看成都的房价地图：
从二手市场来看，成都房价最高的行政区是高新区，均价为2万元/m²，整体来看，房价比武汉略低，相当于广州、杭州的1/2.5。
从细分板块来看， 成都房价最高的地段是金融城 ，达到2.9万元/m²。金融城位于成都高新区，这里承担者成都的CBD功能。
总体来看，成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房，一定要跟着产业走。
09
来看看重庆的房价地图：
从二手市场来看，重庆房价最高的行政区是渝中和江北，均为1.5万元/m²。在功能上，前者相当于浦西，后者相当于浦东。
整体来看，重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。
从细分板块来看， 重庆房价最高的地段是江北嘴 ，这里是重庆写字楼最集中的区域，承担着重庆的CBD功能。
10
来看看南京的房价地图：
从二手市场来看，南京房价最高的是鼓楼区，达到4.4万元/m²，略低于广州天河区、杭州上城区，相当于武汉、成都同等区位的两倍。
从细分板块来看， 南京房价最高的地段是宁海路 ，这里靠近南京大学、南京师范大学，是南京着名的学区房聚集地。
11
来看看苏州的房价地图 ：
从二手市场来看，苏州房价最高的区域是工业园区，均价达到4.3万，和南京鼓楼区接近。
从细分板块来看， 苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边 ，这里是苏州居住品质最高的区域。
12
来看看郑州的房价地图：
从二手市场来看，郑州房价最高的区域是郑东新区，均价达到2万，而且首位度很高，远超郑州的老城区。
值得一说的是，郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一，但是现在，这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。
从细分板块来看，位于郑东新区的 天赋路是郑州房价最高的地段 ，均价达到3万元/m²，板块内不少楼盘报价超过4万。
结论：
从整个城市的均价来看，以上12个城市的房价可以分为四档：
深圳、北京、上海为第一档 。这三个城市核心区的二手房，均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局，其中深圳面积太小，不存在远郊概念，全市呈现出“10、5”的格局。
广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档 。这五个城市核心区的二手房，均价都已达到5万左右的水平，正好是京沪深的1/2。
武汉、成都为第三档 。这两个城市核心区的二手房，均价都已达到2.5万左右的水平，正好是广州、杭州的1/2。
重庆、郑州为第四档 。两个城市核心区的二手房，均价在1.6万左右，相当于武汉、成都的70%。
从细分板块来看，深圳湾是中国房价最高的地段，二手均价达到19.8万元/m²，其次是北京金融街，二手均价达到16.3万元/m²。 随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江，二者均在12万元/m²左右。
值得注意的是，深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍，这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差，只能说明上海房价这一波还没来得及涨，出现阶段性的低洼效应，这也许是买入上海的最佳时机。
以贝壳的划分标准来看，二手均价超过10万的板块或者地段，目前只有北上广深四个城市才有，其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。
分析12个中心城市可以发现，每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算，学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子，在价格上的天花板是最高的。
例如，北京（金融街）、武汉（水果湖）、杭州（学军）、南京（宁海路）、天津（体育馆街）最贵的房子，都是学区房，
而上海（ 黄埔滨江 ）、广州（ 二沙岛 ）、苏州（ 金鸡湖 ）最贵的房子，都是江景房、湖景房。
深圳（ 深圳湾 ）最贵的房子，与其说是海景房，不如说是科技园区房，因为它的核心卖点不是海，而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。
成都（ 金融城 ）、重庆（ 江北嘴 ）、郑州（ 郑东新区 ）最贵的房子，都属于CBD房产。
可以说，12个中心城市的这12个超级地段，在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。
Ⅲ 深圳扩容房是什么意思
深圳扩容房是指随着城市不断发展，原有住宅楼的空间已经无法满足市民的需求，因此，在现有楼房上增建新的房间或者在住宅周围增建新的楼层，来扩大居住面积的一种房屋改造方式。深圳作为全国经济发达城市之一，房价一直居高不下，更多的市民选择了仅存的扩容房改造方式。这种方式不但能扩大住房面积，还可以节省购买新房的巨额开支，因此备受青睐。
深圳扩容房的改造方式主要有两种，一种是墙体外挑，也就是在楼体外墙顶部增建新的楼层或者房间，另一种是底层扩建，也就是在原有住房底层增加新的房间或者厨房、卫生间等房间。但扩容房改造需要获得相关的审批手续，特别是涉及到楼体的扩建，需要征得其他住户的同意，遵守国家有关规定，切忌盲目施工，造成不必要的损失。
深圳扩容房的改造不仅可以扩大住房面积，还可以提高房屋的使用性和舒适度，使室内空间更加宽敞明亮，可视角度更好，自然采光也更好。此外，根据深圳市政府最新出台的政策，深圳市正积极推进“放心改”政策，鼓励市民对房屋进行翻新、扩建，降低住房改造门槛，提高市民住宅质量和居住标准，带来更舒适的生活。
Ⅳ 扩大深圳管辖面积，对于整个广东的经济影响有哪些呢
扩大深圳管辖面积，毫无疑问，对于整个广东的经济发展将会带来极大的影响。
深圳由一个小渔村成为现代化的国际大都市，得益于政府政策及全国人民的支持，当然也离不开深圳优越的区位优势。
关于深圳即将扩容的新闻，这几年一直在网张络上出现，但一直尘埃未定。按现在网络流传的两种方案，第一种方案是将深圳与东莞合并，第二种方案是深圳与惠州的一部分合并。因为东莞的经济发展也比较好，深圳合并东莞的方案显然不太可能，这样看来，深圳与惠州的部分合并倒是有可能实现的。
对此，你是怎么看的呢？
Ⅳ 面积翻8倍！深圳前海突然扩容，影响有多大
两天里，粤港澳大湾区迎来了两个大礼包。
昨天，新华社播发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》全文，将珠海横琴岛钦点为粤澳深度合作区。
由此，横琴正式成为特区中的特区。珠海本身就是与深圳、厦门、汕头、海南并肩的国家经济特区，如今横琴岛被划定为粤澳共同管理，而且澳门权重更大，这个片区将成为介于经济特区与行政特区之间的中间地带，是特区中的特区。
这个特区中的特区，享有与行政特区一样的免税福利。
只要不明确禁止，国际货物进入横琴是免税的，只有在进入内地的时候才需要补交税款。内地货物进入横琴合作区视同出口，可以享受退税。
主要是支持澳门融入内地发展，澳门地方太小了，此前一直申请中央拨地，现在将横琴让粤澳共同管理，一方面算是澳门扩容了，另一方面也让澳门与内地联系得更加紧密，这对于澳门、对横琴、对珠海都是利好，尤其是对横琴的房价，以及横琴岛的十字门片区房价，都有刺激作用。
昨天给完横琴大礼包后，今天又给了广东另一个自贸区深圳前海一个超级利好。下一个会是南沙吗？
9月6日下午，新华社播发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，这份方案中最大的亮点，就是将前海扩容了：
扩容后的前海合作区面积，是原来的8倍。
基本上是沿着珠江入海口扩容，往东南将蛇口和大小南山片区22.89平方公里、往西北将宝安中心区域大铲湾片区23.32平方公里、机场及周边片区30.07平方公里与会展新城及海洋新城片区29.36平方公里纳入前海版图。
关键问题来了，为啥要对前海扩容？这个答案，其实可以从发布的这份《方案》中找到答案。
在《方案》中，管理层明确提出：
昨天发布的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，是为了促进澳门更好地融入内地，融入粤港澳大湾区的发展战略，同时利用好澳门的资源优势，为内地 科技 创新赋能。
今天发布的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，目的同样在于此，是为了让香港更好地融入大湾区发展战略，利用好香港的金融与窗口优势，为深圳的 科技 创新赋能，最终带动中国的 科技 创新。
所不同的是，横琴是粤澳共同管理，且澳门占据主导权。而前海仍是深圳管理，只不过，在前海这个地方，赋予了更大的开放权力。
比如，在《方案》中提到，在不危害国家安全、风险可控前提下，在内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）框架内，支持前海合作区对港澳扩大服务领域开放。
这个开放，包括敏感的金融业。《方案》明确提到，将全面提升“国家金融业对外开放试验示范窗口”和“跨境人民币业务创新试验区”的功能。
要知道，此前我们的金融、通信等领域一直偏向保守，并未全面开放，只是在个别地方划定了一些区域，试点开放。
而这次前海，不是一般程度上的金融开放，而是要做金融开放的示范窗口和跨境人民币业务创新试验区。
这两点，均符合中央对深圳的城市定位。深圳首先是个经济特区，经济特区的本质，就是作为国家一切经济政策的试验田。同时，深圳又是中国特色 社会 主义先行示范区，要起到示范作用。
如此，深圳的金融力量，将变得更强。目前，深圳的金融实力，在内地仅次于上海、北京。
同时，在提升法律事务对外开放水平，深化前海合作区内地与港澳律师事务所合伙联营机制改革，支持鼓励外国和港澳律师事务所在前海合作区设立代表机构。支持前海法院 探索 扩大涉外商事案件受案范围，支持香港法律专家在前海法院出庭提供法律查明协助，保护进行跨境商业投资的企业与个人的合法权益。
在支持前海合作区高水平参与国际合作方面，也明确提出充分利用香港全面与国际接轨的专业服务，支持前海合作区企业走出去。
几乎所有的支持，都带上了香港。由此可见，这份《方案》对于前海、对于深圳是利好（深圳的地位已经非常高，现在前海的地位也拔到了前所未有的高度）。对于香港更是利好。
这对于此前一些关于香港要衰弱的论断，可以休矣了。
正如上面说到的，管理层对前海扩容，一方面是要提升前海和深圳的地位，让这里成为内地对外开放的窗口示范区。
另一方面则是要促进香港全面融入内地发展、融入大湾区发展大战略。因为香港太重要了。
香港与内地是两种制度，这决定了香港无可取代的地位，它的功能，就是内地与世界连接的窗口。
尽管香港的经济已经被上海、北京、深圳、广州超越，港交所的成交量也无法与上交所、深交所相比，而且资金总量也被上海、北京超越，被深圳逼近。
但香港这个内地与世界中转站的功能，没有哪座城市可以取代。
要知道，目前海外对内地投资超过65%是通过香港进行的，中国内地对海外的投资，接近60%也是通过香港进行的。
正因如此，香港融入内地的发展，无比重要。
Ⅵ 扩大深圳地域面积，对于深圳未来发展有什么影响
深圳未来扩容的概率有，但只有百分之一.
先看看深圳的第二产业
深圳市是目前中国最大的制造业基地. 大家可以看一下中国前十大城市的工业总产值(注意： 不是工业增加值). 中国前三大制造业城市分别是： 深圳 苏州 上海.工业产值超过3万亿. 深圳3.6万亿，苏州和上海都超过3万亿.
所以深圳的第三产业并不发达.还不如其他强二线城市发达，社会消费品总额在十强城市里排名在尾段.
深圳扩容，发展第三产业？ 这个似乎也不是理由.因为深圳第三产业不强.
深圳扩容，很让一部分人乐此不疲的，就是搞房地产开发，炒房.可以这样说， 如果不调整现有的政策，深圳无论怎么再扩容， 房价都会是一个字"涨",从而慢慢会掉入类似于香港的"死胡同". 不过这个需要看国家的态度. 估计不太妙.