❶ 厦门商品房预售管理新规
1月26日，澎湃新闻从福建省厦门市政府获悉，为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，厦门市政府近日印发《厦门市商品房预售管理规定》（简称《规定》），新规将自2022年4月1日起施行。
对于此次《规定》的修改背景，厦门市政府解读指出，2001年9月，厦门市政府出台了《厦门市商品房预售管理规定》（市政府令第100号），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155号发布，自2014年1月1日起施行。该规定施行以来，在规范厦门市商品房预售管理工作，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展等方面发挥了重要作用。但随着社会经济的快速发展，房地产市场发展形势发生了较大变化。为进一步推动厦门市商品房预售管理工作高效、科学、规范开展，有必要结合实际，以问题为导向，在预售条件、预售行为管理和预售资金监管等方面对该规定进行修改和完善。同时，2014年1月1日施行的《厦门市商品房预售管理规定》(厦门市人民政府令第155号)废止。
此次《规定》修改的主要内容包括部门职责、预售管理、预售资金监管问题等方面，
具体而言，为了理顺机构改革后的商品房预售监管职责，《规定》一是明确厦门市住房管理部门作为预售主管部门，负责厦门市商品房预售管理工作；二是将承担预售管理具体事务的“登记机构”修改为“市政府确定的机构”，既为目前市不动产登记中心承接相关事务性工作提供法律依据，也为下一步机构改革预留制度空间。
预售管理方面，为了进一步增强厦门市商品房预售政策的灵活性，《规定》授权预售主管部门可以根据装配式建筑业发展、安置型商品房建设以及特殊时期预售政策调整的需要，对作为预售条件之一的项目工程形象进度做更大幅度的调整，在报市人民政府批准后实施。
同时，为了更好地保护预购人知情权，《规定》进一步完善商品房预售信息公开制度：一是明确预售项目容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当书面通知有利害关系的预购人；二是明确预售主管部门应当制定预售现场公开的具体规定，并建立和完善预售项目信息系统，提供预售信息查询服务。
此外，为了更好地维护预售商品房交易双方的合法权益，《规定》删除了原规定中与《民法典》规定不一致的内容，例如预售人与预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同、带抵押的商品房转让合同备案应当取得抵押权人出具的放行证明或抵押权注销证明等，并以完善备案制度为着力点，进一步加强预售合同的管理：一是明确预售主管部门应当建立和完善房屋网签备案系统；二是明确预售人和预购人应当签订书面商品房买卖合同，并在30日内通过房屋网签备案系统办理备案，合同解除的，应当在30日内办理注销备案；三是为增强备案制度的约束力，新增了对预售人未备案行为的行政处罚。
预售资金监管方面，进一步加强预售资金监管是确保预售项目能够顺利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要内容之一。原有的预售资金监管采用以工程造价的120％设定监管额度，并根据工程形象进度确定可使用监管额度的“先用后留”模式。为了更好地促进开发企业加快项目建设和推盘销售，也更加便于监管，《规定》修改为“先留后用”的监管模式：一是明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；二是明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；三是明确根据预售项目工程造价及风险金核定预售资金监管的初始留存资金额度，并根据预售项目的工程形象进度确定后续留存资金额度；四是为增强监管政策的灵活性，授权预售主管部门制定商品房预售资金监管的具体办法，并报市人民政府批准后实施；五是为了增强预售资金监管的刚性约束，新增了对违反规定未将预售资金全部存入监管账户行为的行政处罚。
此外，为了进一步规范预售人的预售行为，《规定》还新增了对违反本规定禁止性行为的处罚条款。预售人或者房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令限期改正，予以通报批评，并可处10000元以上30000元以下罚款，记入信用档案。
❷ 开发商五证包括哪些证件 最重要的是哪个
在房产市场上，开发商为了方便资本运营，在未办理完全的‘五证’之前就启动房地产预售工作的行为，是很普遍的，在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。一些资金规模较小，行业资历不高的房地产开发商，为了快速的资金回笼，常常喜欢在没有办理土地使用权的情况下，开发和预售房屋。虽然这并非是纯粹有意识的欺骗行为，但是如果在开发和建设过程中，由于他们行业经验的缺乏，造成资金运转不灵等被动局面，会影响楼房的施工进度和施工质量，严重的会成为‘烂尾房’。所以，购房者在与房地产商打交道的时候，一定认真审查房地产商的‘五证’，尤其是《商品房预售许可证》。
一、开发商的五证是什么？五证包括哪些证件？
“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。
(1)国有土地使用证：
国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
(2)建设工程规划许可证：
建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）建筑工程用地规划许可证：
建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序
(4)建设工程施工许可证：
建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。厦门市建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证：
商品房预售证的主管机关是厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
二、购房时如何查询开发商的五证？
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
那么，购房时如何查询开发商的五证呢？一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
当然，有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者也可以登录当地的网站查询开发商的五证。
根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的保障自身的权益。
（以上回答发布于2013-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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